借地のご相談

当事務所では、日常の暮らしに関わる身近な法律相談を、幅広く取り扱っております。

借地借家法では、地代が不相当に低くなった時とされています。

具体的には、固定資産税が上がった、土地の価格が上昇した、近隣の相場といった事情から判断されます。

地代を上げることが相当と認められた適正な地代は、スライド方式、積算方式、差額配分方式、公租公課倍率方式などを組み合わせて決められます。

増額請求をした事実を残しておく必要から、通知を内容証明郵便で送ります。

話し合いがつかないときは、簡易裁判所に調停を申し立てます。調停では第三者が話し合いを仲介します。調停でも合意できなければ、裁判で決めることになります。

交渉でも裁判でも、地代算定には不動産鑑定士による鑑定が必要となります。

契約書に更新料の規定があれば請求できます。

ただし、金額の記載(例:時価の2割)に拘束力はありません。

また、合意ができずに期間が過ぎて法定更新になってしまうと、更新料の特約は否定されるのが一般です。契約書に記載があっても金額の折り合いをつけましょう。

期間が満了するだけでは借地契約を終了させることはできません。

更新を拒否することを正当化する理由が必要ですが、裁判ではめったに認められません。

どうしても土地を返してもらいたければ、借地権の買取りを交渉します。買取り資金がなければ、底地と借地権を等価交換する方法もあります。この場合、土地の一部を借地人に渡すことになります。

通常、契約書には、無断で建て替えや改築することを禁止する条項があります。

話し合いをしても地主が承諾してくれない場合は、裁判所に改築許可の申立てをすることができます。裁判所が建て替えを許可する時は承諾料も併せて決めます。

裁判所で決める場合は更地価格の3~5%とされることが多いようです。

なお、旧借地法による契約(平成4年7月までに締結)で木造から鉄筋建物に建て替える場合、更地価格の10%程度とされています。

建物の売却は借地権の譲渡を伴うので地主の承諾が必要です。

地主が承諾しない場合、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができます。

裁判所が許可を出すときは承諾料も決めます。

借地権価格の10%前後が相場です。

ただし、地主は自ら借地権上の建物を買い取りたいと主張することができ、地主の意向が優先されることには注意が必要です。

地主の承諾を得る必要はありません。名義書換料を支払う必要もありません。

ただ、相続人が決まった段階で伝えておくことが望ましいでしょう。

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